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19 Novembre 2021

Aprire un mutuo: tutto quello che devi sapere

Il termine mutuum (mutuo) risale al diritto romano, ed era una obbligazione re contractae (cioè nascente dalla consegna di una cosa, res) in cui un mutuante trasferiva la proprietà di una quantità di un bene fungibile e consumabile ad un mutuatario. Quest’ultimo si obbligava con il primo a restituirgli una quantità uguale, e della stessa qualità, delle cose ricevute a una data scadenza.

Fatta questa interessante premessa circa le origini storiche dei mutui, in questa guida ti spiegheremo tutto quello che devi sapere se hai intenzione di aprire un mutuo.

Perché richiedere un mutuo

La forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori è il mutuo ipotecario. Si tratta di uno strumento fondamentale per acquistare una casa o un altro immobile.

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, con una durata variabile  da 5 a 30 anni. Normalmente il cliente riceve la somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo, con rate che possono essere costanti o variabili.

Oltre che per acquistare la casa, si ricorre al mutuo anche per costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. In qualche caso viene chiesto per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Viene definito “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile, normalmente lo stesso che è stato acquistato con il mutuo.

I mutui vengono concessi di norma dalle banche, benché possano essere erogati anche da altri intermediari finanziari.

Aprire un mutuo: cosa devi sapere

Quali requisiti sono necessari per ottenere un mutuo?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. Le banche definiscono “merito creditizio” la capacità di un soggetto di restituire il prestito.

Il merito creditizio è una sintesi del livello di indebitamento, dei flussi di reddito e della solubilità del cliente. Oltre che per decidere la concedibilità del mutuo, il merito creditizio rappresenta anche un parametro per definire il tasso di interesse (specialmente per le imprese): a maggior rischio (scarsa solubilità, incertezza del flusso di reddito, elevato indebitamento complessivo) corrisponde un maggior tasso e viceversa.

 

Quanto si può chiedere per un mutuo?

Se il mutuo è richiesto, ad esempio, per comprare una casa, si parte dal valore dell’immobile.  Normalmente le banche concedono una somma pari all’80% del valore dell’immobile stabilito in base a una perizia effettuata da un tecnico.  Talvolta la somma concessa può superare questa percentuale, ma  in questo caso le banche richiedono delle garanzie supplementari e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

 

Quanto può pesare la rata del mutuo? 

È necessario valutare con attenzione il proprio reddito, sia attuale che prospettico. La possibilità di pagare con tranquillità la rata per gli anni a venire dipende, infatti, dal reddito mensile detratte le spese ordinarie oltre a quelle impreviste (che possono scaturire da tanti fattori, compresa l’età del richiedente ma anche di altri familiari a carico che possono andare incontro a malattie, dalla stabilità della fonte di reddito) e quelle prevedibili (le spese per gli studi universitari di un figlio che cresce, per esempio).

Alcune delle circostanze descritte sono importanti per scegliere il tipo di rata che, benchè normalmente sia costante, può anche essere variabile, come vedremo.

 

Quanto costa un mutuo?

La componente principale del costo di un mutuo è costituita dagli interessi, il cui ammontare dipende dal tasso e dalla durata del mutuo.

Tra gli altri costi bancari alcuni sono connessi all’erogazione del mutuo (quali le spese di istruttoria della pratica e il costo della perizia) altri, ma di minor importo, sono collegati al periodo di ammortamento (commissioni d’incasso delle rate, spese di invio delle comunicazioni), altri ancora sono solo eventuali (interessi di mora in caso di ritardo nel pagamento delle rate, spese di recupero del credito nei casi di più gravi inadempienze del debitore).

Per tali costi è possibile consultare il Foglio contenente le Informazioni generali sulle caratteristiche principali del prodotto offerto, che per legge le banche devono rendere disponibile presso le proprie agenzie e sul proprio sito internet.

Una parte non indifferente del costo del mutuo è inoltre costituita da spese che non hanno natura bancaria ma che sono direttamente connessi all’operazione. Si fa riferimento alle spese notarili (il mutuo è un atto pubblico, il cui costo si aggiunge a quello per la stipula dell’atto di acquisto dell’immobile) e alle imposte statali (tra le quali spicca l’imposta di registro in misura variabile a secondo che si tratti, per esempio, di prima o di seconda casa).

Attualmente il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, che pertanto eroga al cliente un importo inferiore a quello concesso.

A queste spese si deve aggiungere anche il costo dei premi di assicurazione. Le banche, infatti, pretendono la stipula di una polizza di assicurazione a copertura dei danni sull’immobile (per esempio incendio) e, ormai sempre più spesso, una polizza di assicurazione su eventi che incidono sulla vita del cliente (morte, malattia, licenziamento) che potrebbero impedirgli di pagare il proprio debito.

A volte le banche propongono polizze di compagnie di assicurazioni a loro legate. È importante, in questo caso,  fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato.

 

In quanto tempo si deve pagare il mutuo? Rapporto tra rata e tempo.

Abbiamo visto che il costo principale del mutuo è rappresentato dagli interessi. A parità di tasso, l’ammontare della rata dipende dal periodo di ammortamento.

È intuitivo che mentre il rapporto tra tempo e importo della rata è inversamente proporzionale (più lungo è il periodo di ammortamento più bassa è la rata e viceversa) il rapporto tra tempo e ammontare degli interessi è invece direttamente proporzionale (più lungo è il periodo di ammortamento più alto è il costo complessivo degli interessi).

Bisogna fare bene i conti: se il proprio reddito lo consente è consigliabile accettare una rata più alta possibile al fine di abbassare il costo complessivo del mutuo.

Aprire un mutuo: le scelte fondamentali

Tasso fisso o tasso variabile: quale scegliere?

Arrivati a questo punto ti starai probabilmente domandando: è meglio il tasso fisso o variabile?

Nel mutuo a tasso fisso, la rata resta costante per tutto il periodo di ammortamento.

Il vantaggio è rappresentato dalla certezza che l’impegno finanziario non cambia nel tempo. Il tasso fisso è pertanto consigliabile quando si teme che il tasso d’interesse possa crescere nel tempo, anche se una previsione proiettata su tempi lunghi, quali sono spesso quelli legati ai mutui, è assai ardua da fare.

Lo svantaggio, viceversa, è rappresentato dalla circostanza di non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Il tasso è variabile quando si modifica a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza. In questo caso, infatti, il tasso segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.

Il principale svantaggio è rappresentato dalla circostanza che la rata può aumentare all’aumento del tasso. Alcune banche offrono contrattualmente la possibilità di allungare il periodo di ammortamento al fine di mantenere costante la rata (ma aumenta ovviamente il costo complessivo del mutuo, per le considerazioni fatte prima).

Il tasso variabile è pertanto consigliato a chi prevede un periodo di abbassamento dei tassi sui mercati  monetari e finanziari, potendo  comunque sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

 

Quali alternative al tasso fisso e variabile? Il tasso misto e il tasso doppio 

Alcune banche propongono un tasso di interesse misto, ovvero che può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.
Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Va tenuto presente che l’esercizio dell’opzione può essere accompagnato dal pagamento di una commissione.

Questo tipo di tasso di interesse è solitamente richiesto alla banca da chi desidera avere maggiori garanzie a fronte di prevedibili frequenti fluttuazioni dei mercati finanziari.

Con il tasso doppio, il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Si tratta di una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile che  equilibra vantaggi e svantaggi di ciascuno. È poco praticata sul mercato italiano.

Un mutuo è un impegno finanziario importante. Cos’altro devo sapere?

I parametri di riferimento e lo spread 

Per calcolare il saggio d’interesse le banche fanno riferimento a dei parametri di riferimento  fissati sui mercati monetari e finanziari. A tali parametri le banche aggiungono una maggiorazione detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

Poiché i parametri di riferimento sono uguali per tutti gli intermediari, è sulla misura dello spread che si gioca la competizione tra le banche. Lo spread rappresenta, pertanto, una delle principali informazioni che il cliente deve assumere per scegliere la proposta più conveniente sul mercato.

Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs (o Irs - Euro Interest Rate Swap) mentre per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

 

Il TAEG, questo sconosciuto 

Quando si chiede un mutuo, concentrarsi sul solo tasso nominale o TAN (Tasso Annuo Nominale, fisso o variabile che sia) è un errore. È importante invece conoscere la misura del TAEG, che è un acronimo che significa Tasso Annuo Effettivo Globale.

Espresso in percentuale, il TAEG è il dato reale e preciso che indica quanto si paga effettivamente di interessi su un mutuo perché oltre ai soli interessi comprende anche alcune delle spese connesse alla concessione del prestito prima descritte.

Il TAEG,  a differenza del Tan, viene calcolato sull'effettivo valore del mutuo, quindi sulla cifra al netto dei costi di perizia, di apertura conto, di amministrazione. Inoltre, agli interessi pagati si somma questo capitale tolto all'origine, dividendo il tutto non per i mesi ma per gli effettivi pagamenti. Ne consegue che se le rate vengono rimborsate semestralmente, ad esempio, il Taeg tenderà ad avvicinarsi al Tan. Sui rimborsi mensili, invece, il Taeg sarà più alto.

 

Il piano di ammortamento

Un aspetto da esaminare con molta attenzione è il piano di ammortamento, che è il progetto di restituzione del debito e che la banca deve esibire prima della stipulazione del contratto.

Il piano di ammortamento contiene: l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo in corrispondenza di ciascuna rata.

La rata è composta dalla quota capitale, cioè dall’importo del finanziamento di volta in volta restituito e dalla quota di interessi, cioè l’interesse maturato.

In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto piano “francese”, in cui la rata è fissa per tutto il tempo ed è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

Il meccanismo è tale per cui nei primi tempi si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce mentre la quota capitale aumenta.

La circostanza descritta ha due conseguenze: una sulle detrazioni fiscali (consentite solo per gli interessi pagati e che, pertanto, negli anni diminuiscono) e una, più importante, sull’eventuale decisione di estinguere anticipatamente il debito residuo.

Il costo del mutuo infatti, (relativamente agli interessi), con l’ammortamento alla francese non è costante nel tempo, ma viene appunto distribuito in maniera diseguale: più alto nelle prime rate e via via più basso. È pertanto intuitivo che potrebbe non convenire estinguere il mutuo con troppo anticipo. Questo spiega la preferenza delle banche per l’ammortamento “alla francese”.

Una tabella di ammortamento esemplificativa è inclusa nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) che il cliente ha il diritto di ottenere dalla banca.

Un’alternativa al metodo francese è l’ammortamento “all’italiana”: la rata è composta da una quota fissa di capitale e una quota descrescente d’interesse. Pertanto, le prime rate sono molto alte per poi diminuire nel tempo. Ma questa forma di ammortamento è praticamente inesistente nel mercato domestico.

Sull’estinzione anticipata torneremo tra poco.

Apertura di un mutuo: quale tutela per il consumatore?

Oltre al diritto di essere informati prima della stipula del contratto (di cui si è parlato in precedenza) tra i principali diritti previsti dalla normativa a tutela del risparmiatore vanno citati:

  • il diritto di ripensamento: dopo che la banca fa un’offerta di mutuo “vincolante”, il cliente ha il diritto di riflettere sull’offerta per almeno sette giorni prima di accettarla;
  • portabilità del mutuo: se le condizioni del mutuo, nel tempo, si rivelano gravose, il cliente ha il diritto di trasferire il contratto presso un altro intermediario senza pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo;
  • estinzione anticipata: il cliente può estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione, senza pagare alcun compenso, onero o penale (tenuto comunque conto delle valutazioni di convenienza prima dette).

Si ricorda, infine, che in caso di controversia con la banca in ordine alla gestione del contratto di mutuo, il cliente può presentare un reclamo scritto alla stessa banca per lettera raccomandata A/R, per e-mail o PEC. L’Ufficio Reclami della banca deve rispondere entro 60 giorni. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta,  può presentare ricorso all’ABF - Arbitro Bancario Finanziario.

Si tratta di un sistema di risoluzione delle controversie che offre un’alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso al giudice. Il procedimento si svolge in forma scritta e non serve un avvocato.

L’Arbitro Bancario Finanziario è sostenuto nel suo funzionamento dalla Banca d'Italia che ne gestisce le Segreterie presso i Collegi territoriali  di Bari, Bologna, Milano, Napoli, Palermo, Roma.

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