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07 Dicembre 2022

Ristrutturare casa: come richiedere un mutuo

Ristrutturare casa può rappresentare un impegno finanziario importante, specie se le opere di rifacimento riguardano sia gli ambienti interni che esterni dell'immobile e lo modificano in maniera sostanziale.
A fronte di tale spesa può essere necessario ricorrere ad un mutuo ipotecario destinato specificamente alla ristrutturazione.

Nella guida su come aprire un mutuo abbiamo visto che il mutuo ipotecario può essere destinato all’ acquisto della casa di abitazione, alla ristrutturazione di un immobile di cui si sia già in possesso oppure, più genericamente, all’ottenimento della liquidità necessaria ad affrontare spese impreviste, finanziare un progetto o un acquisto diverso dalla casa di abitazione.

Abbiamo pure visto che in qualche caso il mutuo viene richiesto per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità: è il caso della surroga.

Il mutuo ristrutturazione casa è dunque quel tipo di finanziamento volto alla realizzazione di interventi nell'abitazione di proprietà che possono essere di varia natura, ovvero non necessariamente funzionali ma avere anche una valenza puramente estetica o riguardare addirittura anche la costruzione ex novo di strutture abitative.

In tutti questi casi l’elemento rilevante è che l’immobile, dopo gli interventi, acquista un maggior valore. L'intento del mutuatario, infatti, è quello di ampliare, migliorare o riqualificare un immobile già esistente eliminando delle criticità che possono deprezzarlo.

La circostanza è determinante, perché il capitale massimo erogabile con il mutuo ristrutturazione casa viene commisurato al valore dell'immobile stimato alla conclusione degli interventi di ristrutturazione o delle opere edilizie eseguite ed è normalmente pari all’80% di tale valore.

Ma cosa si intende, tecnicamente, per ristrutturazione? La voce comprende due tipologie di interventi:

  1. piccole opere di manutenzione ordinaria o straordinaria,
  2. grandi opere di ristrutturazione.

Dal punto di vista architettonico per “piccole opere” si intendono interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria che interessano modeste porzioni di edificio e che servono a ripristinare l’estetica dell’immobile (per esempio il rifacimento della facciata) oppure a ricostituire o migliorarne la funzionalità (sostituzione dell’ascensore, sostituzione degli infissi, rifacimento di tetto, gronde o pluviali) o ancora ad ottimizzare l’impatto ambientale e consentire un risparmio energetico.

Tali lavori, che non modificano l’aspetto originario, il volume complessivo o l’ingombro dello stabile, non richiedono una concessione edilizia.

Per “grandi opere”, invece, si intendono gli interventi in grado di modificare la struttura, le dimensioni o l’ingombro dell’immobile. Si tratta, per esempio, della costruzione di nuovi edifici o dell’ampliamento di quelli esistenti, della realizzazione di parcheggi non di pertinenza (cioè che possono essere venduti separatamente dalle abitazioni), dell’innalzamento di nuovi piani.

Tali interventi, che si possono definire di tipo invasivo, comportano cambiamenti radicali dell’estetica o della funzionalità dell’edificio (in qualche caso anche della destinazione d’uso) e pertanto richiedono una concessione edilizia e l’intervento di un progettista, oltre al versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio (il cui costo non è coperto dal mutuo).

Mutuo per ristrutturare casa: quanto si può richiedere?

Come abbiamo visto il mutuo copre fino all’80% del valore che l’immobile acquisterà dopo gli interventi di ristrutturazione. Ovviamente si tratta di una cifra che varia in base al tipo di edificio.

Per esempio, se l’immobile prima dei lavori vale 100.000 euro e dopo si stima che varrà 200.000, il mutuo può arrivare fino a 160.000 euro.

Quale documentazione è necessaria?

La documentazione che dovrà essere esibita alla banca, oltre a quella relativa alla capacità personale del mutuante di rimborsare il prestito, è diversa a seconda del tipo di lavori da effettuare:

  1. per piccole opere di manutenzione ordinaria, è sufficiente il preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavori;
  2. per piccole opere di manutenzione straordinaria, oltre al preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavori sono necessari il progetto edilizio e la Dia (Denuncia di Inizio Attività edilizia) debitamente firmata da un tecnico esperto nel settore e autorizzato.
  3. per grandi opere di ristrutturazione edilizia sarà necessario fornire la concessione edilizia e la ricevuta che attesta il pagamento del contributo per le opere di urbanizzazione (quando richiesto).

Le modalità di erogazione e il piano di ammortamento

Il mutuo concesso dalla banca può essere erogato in due differenti modalità, a seconda della tipologia di ristrutturazione e dell’importo concesso:

  • In un’unica soluzione: si tratta di una formula di pagamento solitamente concessa per la realizzazione di piccoli interventi di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria. Le modalità di rimborso sono del tutto simili a quelle previste per un prestito personale tradizionale. Ciò significa che l'importo della rata mensile da pagare viene calcolato già in fase di erogazione, tenuto conto della durata del contratto e della capacità reddituale del mutuante.
    Il finanziamento, normalmente, può coprire fino a 70.000 euro circa.
  • Stato di avanzamento dei lavori (SAL): è la formula di erogazione prevista per finanziamenti di importo elevato (dunque al di sopra dei 000 euro); la banca mette a disposizione l’intero importo concesso, ma svincola man mano le somme necessarie a pagare i lavori fino a quel momento svolti, a fronte della presentazione della relativa fattura e, solitamente, previo un sopralluogo di un tecnico di fiducia che verifica l’effettiva esecuzione dei lavori.
    Tale modalità è volta ad evitare che gli importi finanziati vengano utilizzati per finalità diverse da quelle previste.
    Le modalità di rimborso sono, ovviamente, più complesse rispetto all’erogazione in un’unica soluzione.
    Nella fase di esecuzione dei lavori (che solitamente dura 18 mesi) il mutuatario corrisponde una rata mensile pari ad 1/12 dell’interesse annuo stabilito in contratto, calcolato sulle somme effettivamente percepite.
    Dopo la presentazione del certificato di fine lavori, viene erogata l’ultima tranche del finanziamento e quindi avviato il piano di ammortamento del mutuo.
    Se gli interventi di ristrutturazione non vengono terminati nei tempi richiesti e stabiliti in fase di stipula del contratto, il piano di rimborso sarà comunque avviato per le somme già percepite durante le fasi già iniziate degli interventi di ristrutturazione.

È possibile ristrutturare una casa in affitto?

La risposta è sì, benché si tratti di un’ipotesi piuttosto insolita. La questione principale è: a chi spetta pagare le spese di ristrutturazione?

La legge prevede che all’inquilino spetta di farsi carico degli interventi di manutenzione ordinaria, ad esempio la manutenzione della caldaia e in generale degli impianti domestici, la tinteggiatura delle pareti, la manutenzione di infissi e serramenti.

La spesa per i lavori più importanti, invece, come ad esempio la sostituzione di infissi e serramenti, il rifacimento dei pavimenti, l’adeguamento e la messa a norma degli impianti, spetta al locatore.

Se il locatario ha la necessità o comunque la volontà di realizzare opere di riqualificazione sull’immobile può decidere di realizzarle anticipando le spese, previo accordo con il proprietario.

In tal caso è prassi diffusa quella di prevedere che il primo si occupi della realizzazione e del pagamento dei lavori per poi scalare l’importo - totale o parziale, in base a quanto concordato – dalle quote di affitto successive.

In questa ipotesi, occorre procedere con una stima dell’immobile, prima e dopo la ristrutturazione, in modo da calcolare il maggior valore acquisito dall’abitazione, da cui andrà detratto il valore dell’”usura” dell’immobile, utilizzato durante l’affitto.

Sono previste detrazioni fiscali?

Per interventi di ristrutturazione edilizia (anche di case in affitto) sono previste detrazioni fiscali che possono andare dal 36% fino al 55% della spesa.

Per l'esecuzione degli interventi di riqualificazione energetica, l'agevolazione può arrivare in via ordinaria al 65% e, a determinate condizioni, anche al 90 o addirittura al 110% (cosiddetto bonus casa).

Autore dell’articolo

Biagio Adile
Banking Expert
Ex Funzionario della Banca d'Italia, ora Cofondatore e Amministratore di Thanks Finance Srl, startup fintech con sede a Torino. Per QualeBanca.com mi occupo di fornire guide e recensioni su mutui e conti deposito.

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