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10 Ottobre 2022

La garanzia sui mutui: ipoteca, fideiussione e garanzia dello Stato

Quando una banca o un altro intermediario finanziario concedono un mutuo o un prestito, questi chiedono sempre una garanzia che copra il rischio che il debitore non adempia regolarmente all’impegno finanziario assunto.

La garanzia può essere di natura reale, ovvero riguardare una “res” di proprietà del debitore (o di altro garante), per esempio l’oggetto del quale è stato finanziato l’acquisto nel caso del credito al consumo: se per qualsiasi motivo il debitore interrompe il rimborso, il creditore si può rivalere sulla cosa oggetto della garanzia.

In caso di acquisto, o ristrutturazione di un immobile, la banca che concede il mutuo chiede come garanzia l’iscrizione di un’ipoteca sul bene oggetto del finanziamento.

In alcuni casi l’intestatario del mutuo e il proprietario del bene ipotecato non coincidono. È il caso, per esempio, dell’acquisto da parte di un genitore (mutuatario) di una casa che viene intestata al figlio (che diviene pertanto terzo datore di ipoteca).

L’ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che riguarda quasi esclusivamente i beni immobili, disciplinato dall'art. 2808 del Codice Civile, secondo il quale:

“L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Il caso di ipoteca concessa come garanzia per l'accensione di un mutuo è quello più frequente e rientra nel novero delle cosiddette ipoteche volontarie.

Le altre due forme di ipoteca non riguardano i prestiti bancari. Per completezza di esposizione si precisa, comunque, che quella giudiziale è l’ipoteca stabilita da un giudice in favore di un creditore al fine di consentire il recupero forzato un proprio credito.

L’ipoteca legale, molto più rara, è invece riconosciuta automaticamente per legge a determinati soggetti a garanzia del proprio diritto di riscossione (per esempio al venditore di un immobile rispetto all’acquirente per garantire il pagamento o anche, in talune circostanze, allo Stato sui beni dell’imputato). 

La fideiussione

Le garanzie possono essere anche di natura personale, in questo caso si parla di fideiussione, generalmente acquisita dalla banca per prestiti non finalizzati (per esempio una scopertura in conto corrente).

La fideiussione è un contratto giuridico con il quale un soggetto terzo (il fideiussore) si impegna nei confronti del creditore a soddisfare in via accessoria un’obbligazione assunta da altri, ossia il debitore.

In altri termini, nel caso di un prestito il fideiussore si impegna a rimborsare il prestito ottenuto dal debitore a cui fa da garante in caso di inadempienza.

Ma, a parte l’evidente scopo di garantire il creditore, qual è il ruolo che la garanzia effettivamente svolge di volta in volta nei prestiti bancari?

Uno studio pubblicato dalla Banca d’Italia nel 2004 (“Il ruolo delle garanzie nei prestiti bancari” di Alberto F.Pozzolo), sottolinea innanzitutto come le banche abbiano in primo luogo l’interesse a richiedere garanzie sui prestiti che considerano più rischiosi, per ridurre le perdite in caso di fallimento o, comunque, di insolvenza del debitore.

Tuttavia, non si può escludere che i creditori (specialmente le imprese) possano perseguire finalità differenti, ovvero scegliere di fornire garanzie a copertura dei loro affidamenti per segnalare in modo credibile di essere impegnati in progetti poco rischiosi, allo scopo di ottenere condizioni di credito più favorevoli.
È infatti nota la correlazione inversa che esiste tra il rischio dell’affidamento e il suo costo in termini di tassi e condizioni.

Lo studio citato fornisce, altresì, interessanti precisazioni ed approfondimenti in ordine alle finalità delle garanzie reali e di quelle personali.

In particolare, le garanzie reali, costituite nella maggior parte dei casi da attività di proprietà dell’impresa che riceve il prestito, vengono utilizzate prevalentemente per assegnare una priorità di rimborso, in caso di fallimento o insolvenza dell’affidato.

Le garanzie personali, che non possono essere costituite da attività di proprietà dell’impresa, vengono invece utilizzate non solo per ottenere il rimborso del credito ma anche per scoraggiare comportamenti di moral hazard, imponendo una perdita al debitore in caso di mancato rimborso del prestito.

È evidente, infatti, come in questo caso il ruolo della garanzia non è solo quello di consentire al creditore di rivalersi delle eventuali perdite, ma di responsabilizzare il debitore prospettandogli perdite più gravi, pari se non maggiori, di quelle che subirebbe il creditore stesso.
Circostanza particolarmente infausta per le imprese, per le quali la revoca del prestito, conseguente al mancato rimborso, può determinare di per sé pesanti conseguenze economiche

Lo studio conclude confermando come a parità di rischiosità dell’affidato, i tassi d’interesse sui prestiti coperti da garanzia reale o personale sono inferiori a quelli sui prestiti non garantiti, a conferma dell’ipotesi che la loro presenza riduce il rischio di credito sopportato dalla banca.

La garanzia dello stato

Una categoria speciale di garanzie è costituita da quelle predisposte dallo Stato per agevolare determinate categorie di richiedenti o incentivare specifiche attività economiche.

Per le piccole e medie imprese esiste un Fondo di Garanzia con il quale l'Unione europea e lo Stato italiano affiancano le imprese e i professionisti che hanno difficoltà ad accedere al credito bancario perché non dispongono di sufficienti garanzie.

La garanzia pubblica (prevista dal DL “Liquidità”, convertito con Legge 40/2020) in pratica, sostituisce le garanzie, spesso costose, normalmente richieste per ottenere un finanziamento.

La garanzia del Fondo è una agevolazione predisposta dal Ministero dello sviluppo economico, che si avvale anche di risorse europee, che può essere attivata solo a fronte di finanziamenti concessi da banche, società di leasing e altri intermediari finanziari.

Il Fondo non interviene direttamente nel rapporto tra banca e cliente sicché i tassi di interesse e le altre condizioni per la concessione e l’erogazione del prestito sono lasciati alla contrattazione tra le parti.
Tuttavia, sulla parte garantita dal Fondo gli intermediari finanziari non possono acquisire ulteriori garanzie reali, assicurative o bancarie.

Possono ottenere la garanzia del Fondo del Mise le imprese di micro, piccole o medie dimensioni (PMI), iscritte al Registro delle Imprese, e i professionisti.
È anche prevista l’ammissibilità, limitatamente ai finanziamenti fino a 30.000€, di persone fisiche esercenti attività di impresa, arti o professioni.

Un’altra interessante forma di garanzia pubblica è prevista dalle agevolazioni per i giovani under 36 per l’acquisto della prima casa.

La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato al 31 dicembre 2022 le agevolazioni destinate alla prima casa degli under 36 previste dal Decreto Sostegni Bis, entrato in vigore la scorsa estate per favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

Le misure sono sostanzialmente due: l’intervento del Fondo Prima Casa e il pacchetto di agevolazioni fiscali su tasse e imposte legate all’acquisto della prima casa.

Le misure sono destinate a giovani che non abbiano compiuto 36 anni, che abbiano un Isee non superiore a 40.000€ e non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo.

La principale forma di intervento è costituita dalla garanzia del Fondo prima casa. Istituito nel 2013 presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, il Fondo di garanzia è stato rifinanziato una prima volta con il “Decreto Sostegni-bis”; ulteriori risorse sono previste dalla Legge di Bilancio 2022.

Il Fondo di garanzia nella previsione della Legge di Bilancio non arriva a coprire il 100% del valore dell’immobile, come si era sperato, ma resta invariato all’80%, misura così estesa dal Decreto bis rispetto all’iniziale 50%.

In altri termini, la Garanzia del Fondo statale copre l’importo del mutuo fino a un massimo dell’80% del rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore della casa.

Va, peraltro, precisato che alcune banche offrono la possibilità di avere un mutuo pari al 100% del minore tra il valore di perizia dell’immobile da acquistare e il prezzo di acquisto (fino a un massimo di 250.000€) e ciò perché per le banche la garanzia del Fondo integra la normale garanzia reale costituita dall’accensione dell’ipoteca sulla casa acquistata. 

Autore dell’articolo

Biagio Adile
Banking Expert
Ex Funzionario della Banca d'Italia, ora Cofondatore e Amministratore di Thanks Finance Srl, startup fintech con sede a Torino. Per QualeBanca.com mi occupo di fornire guide e recensioni su mutui e conti deposito.

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