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25 Luglio 2022

Surroga del mutuo: cos’è e quando conviene

Un mutuo rappresenta un impegno fisso per molti anni, si pensi per esempio a un mutuo trentennale. Nel lungo periodo di tempo previsto dall’ammortamento di un mutuo le cose possono cambiare più o meno radicalmente, tanto da rendere il peso dell’impegno finanziario difficilmente sopportabile o comunque non più conveniente.

Ogni cliente che ha aperto un mutuo con una banca, pertanto, potrebbe avere l’interesse di trasferirlo presso un altro istituto di credito che gli offre condizioni migliori.

Questa possibilità prende il nome di surroga o portabilità del mutuo.

Per esempio, la riduzione dei tassi d’interesse degli ultimi anni ha reso decisamente poco convenienti i mutui stipulati in epoche in cui i tassi erano ancora piuttosto alti. Oppure si pensi al caso in cui il mutuatario subisca una riduzione significativa del proprio reddito, per cui diventa conveniente rivolgersi ad una banca che sia disposta ad erogare un nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose.

Benché la surrogazione del mutuo sia una possibilità già prevista dalla normativa nazionale (vedi l’art. 1202 del c.c.) tale pratica è sempre stata molto poco utilizzata in quanto le banche prevedevano delle penali per il mutuatario volte a scoraggiare l’utilizzo della surroga. Tutto questo fino al 2007.

Il Decreto Bersani (L.40/2007) a partire proprio da quell’anno ha cambiato le cose, introducendo la gratuità e la non opponibilità della vecchia banca per questo tipo di procedura. Da allora il ricorso alla surroga si è largamente diffuso.

La portabilità del mutuo, già favorita dalla legge Bersani, è stata poi rilanciata dalla legge finanziaria per il 2008, nella quale si è precisamente stabilito che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali”.

Cos’è la surroga del mutuo e come ottenerla?

La surroga dunque è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che offre migliori condizioni per il mutuatario. Il trasferimento avviene a seguito di un atto notarile e comporta il trasferimento dell’ipoteca, ovvero della garanzia, al nuovo istituto di credito senza costi aggiuntivi per il cliente.

In realtà sarebbe più corretto parlare di “portabilità dell’ipoteca”, piuttosto che del mutuo vero e proprio, tenuto conto che solo l’ipoteca che viene realmente “spostata” da una banca all’altra, mentre il vecchio mutuo viene sostanzialmente estinto utilizzando le risorse erogate con quello nuovo.

Qualunque sia l’interpretazione normativa, va da sé che con questa procedura il mutuatario pagherà il mutuo alla nuova banca e alle nuove condizioni previste, senza alcun impegno nei confronti della vecchia banca.

Il vecchio istituto di credito, che ha finanziato il mutuo originario, non può opporsi a questa scelta del cliente e non può addebitare costi aggiuntivi o penali.

La vecchia banca, ovviamente, può proporre al cliente la rinegoziazione del mutuo in essere, ma non può ostacolarlo nella sua scelta, ed entro trenta giorni dalla comunicazione della nuova banca che ha accettato la richiesta di surroga, deve rilasciare il nulla osta al trasferimento. 

Diversa è la posizione della nuova banca, che non ha alcun obbligo di accettare la richiesta: se valuta rischiosa l’operazione può rifiutarsi di eseguirla (si pensi all’ipotesi che il mutuatario abbia reiteratamente ritardato il pagamento delle rate del vecchio mutuo o non abbia più un accettabile merito creditizio).

L’esercizio della portabilità del mutuo può riguardare i mutui ipotecari destinati sia all’acquisto della prima casa che per altri tipi di abitazioni o anche per l’acquisto di immobili destinati ad uso diverso, purché ricorrano determinate condizioni:

  • dev’essere un mutuo ipotecario (abbiamo visto che sostanzialmente l’operazione si traduce nel trasferimento della sola ipoteca);
  • il trasferimento dev’essere attuato con atto notarile;
  • l’importo finanziato deve corrispondere al residuo del mutuo in essere;
  • intestatari ed eventuali garanti devono rimanere gli stessi;
  • nell’atto di surroga deve essere specificato l’uso della somma mutuata (ovvero l’estinzione del precedente mutuo).

Ne consegue che se il mutuatario ha necessità di una cifra diversa dal residuo debito o per finalità differenti da quelle previste, non può ricorrere alla surroga.

Quando conviene ricorrere alla surroga del mutuo?

La surroga può essere conveniente quando consente di assicurarsi una delle seguenti finalità:

  • abbassare il costo della rata mensile;
  • ottenere un tasso più favorevole;
  • passare da un tasso variabile ad uno fisso o viceversa.

La convenienza dell’operazione deriva sostanzialmente dalla circostanza che la concorrenza tra le banche le porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, spesso più interessanti per il cliente, di quelle offerte negli anni precedenti.

Oltre a ciò, l’evoluzione dei tassi di interesse può rendere non più convenienti le condizioni ottenute al momento di stipulare il primo mutuo.

Per esempio, oggi potrebbe essere più opportuno scegliere un tasso fisso piuttosto che variabile, dato che la differenza tra le due opzioni si è ridotta al minimo, e il tasso fisso garantisce la tranquillità di non subire, in futuro, un aumento della rata mensile.

Fermo restando che l’attuale tendenza all’aumento dell’inflazione, potrebbe verosimilmente cambiare nuovamente i parametri (con il prevedibile rialzo generalizzato dei tassi bancari).

La convenienza dell’operazione, peraltro, oltre che ravvisarsi in un minore tasso d’interesse, può anche essere dovuta alla possibilità di allungare la durata del mutuo, in modo da ridurre l’importo della rata mensile, a parità di costo complessivo.

Nella valutazione del vantaggio della surroga va anche tenuto presente che in Italia i mutui prevedono l’ammortamento alla francese, ovvero la quota di interessi pagata nei primi anni è superiore a quella pagata verso la fine del mutuo.
Ne consegue che se la surroga viene chiesta quando sono rimasti pochi anni all’estinzione del mutuo (sicché la maggior parte del costo sotto forma di interessi e commissioni è stato già sostenuto) il risparmio effettivo potrebbe essere poco se non addirittura inesistente.

Come richiedere la surroga e quanto costa?

Bisogna, innanzitutto, cercare una banca che offra condizioni più favorevoli e procedere, quindi, a formalizzare la richiesta: la maggior parte delle banche predispongono dei fac-simili che possono essere scaricati on line dal loro sito.

Sarà poi opportuno predisporre una serie di documenti necessari per avviare la pratica e dar modo alla banca di effettuare tutte le verifiche. Pur potendo variare da banca a banca, a grandi linee la documentazione è la seguente:

  • documento d’identità e codice fiscale sia degli intestatari del mutuo che di eventuali garanti;
  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile o atto di matrimonio o sentenza di separazione;
  • documentazione reddituale (buste paga e copia del cud per i lavoratori dipendenti, oppure modello unico e bilancio di esercizio per i lavoratori autonomi e liberi professionisti);
  • copia dell’atto di acquisto e di mutuo;
  • certificato di abitabilità;
  • planimetrie dell’immobile.

Una volta avviata la procedura di portabilità del mutuo, la banca incaricata comunica alla vecchia l’accettazione della richiesta di surroga, chiedendo l’importo aggiornato del debito residuo che deve finanziare.

Entro trenta giorni dalla comunicazione la vecchia banca deve rilasciare il nulla osta al trasferimento, ottenuto il quale la nuova banca incarica un notaio di sua fiducia a redigere l’atto con il quale si sancisce l’effettivo trasferimento dell’ipoteca da un istituto di credito ad un altro.
All’atto devono partecipare sia il mutuante sia gli eventuali garanti.

Le spese dell’atto sono a totale carico della nuova banca (ecco perché è la banca a scegliere il notaio di fiducia, contrariamente a quanto avviene normalmente), così come eventuali spese di perizia e di istruttoria.

A carico del mutuante resta solo l’imposta di trascrizione dell’atto nei registri immobiliari (attualmente pari a 35 euro).

Autore dell’articolo

Biagio Adile
Banking Expert
Ex Funzionario della Banca d'Italia, ora Cofondatore e Amministratore di Thanks Finance Srl, startup fintech con sede a Torino. Per QualeBanca.com mi occupo di fornire guide e recensioni su mutui e conti deposito.

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