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10 Ottobre 2022

Estinguere un mutuo: quando conviene?

In Italia i mutui durano in media 25 anni durante i quali la vita personale e professionale del mutuatario può subire variazioni anche importanti.
In particolare, è abbastanza normale che la propria capacità reddituale migliori nel corso del tempo e che, pertanto, quello che all’inizio era un debito rilevante con il passare del tempo potrebbe incidere sempre meno sulla propria disponibilità finanziaria.

Benchè meno consueto, è anche possibile avere improvvisamente a disposizione una liquidità considerevole a seguito, per esempio, di un’eredità o della vendita di un bene o ancora, perché no, di una vincita alla lotteria.

In tutte queste situazioni, si può valutare la possibilità e la convenienza di rimborsare totalmente o parzialmente il proprio mutuo, al fine di ridurre o eliminare del tutto l'esborso mensile oppure di ridurre la durata dell’ammortamento.

La riforma dei mutui: il Decreto Bersani

Il Decreto Bersani del 31 gennaio 2007, voluto dall’allora Ministro dello Sviluppo Economico Pierluigi Bersani, ha rappresentato (tra le altre cose) una profonda riforma dei mutui bancari in Italia, generando diversi benefici ai richiedenti.

Con il decreto Bersani, che ha introdotto una serie di liberalizzazioni insieme alla surroga gratuita dei mutui, le banche non possono più applicare penali sui rimborsi parziali o integrali del debito residuo prima della scadenza del mutuo.

Si tratta di una importante innovazione che ha incoraggiato il mercato della portabilità dei mutui (le surroghe, appunto) che prevede, di fatto, l’estinzione del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo a migliori condizioni insieme al trasferimento della garanzia (ipoteca).

In particolare, la norma ha innanzitutto permesso una semplificazione della procedura burocratica di surroga del mutuo, ovvero il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile da una precedente banca a una nuova banca. Il decreto, inoltre, ha introdotto novità significative anche sull’estinzione anticipata del mutuo.

Va da sé che all’interesse del mutuatario di estinguere in anticipo il mutuo si contrappone l’interesse contrario della banca che lo ha erogato. La banca, infatti, dall’aver prestato la somma di denaro trae un profitto che si concretizza nella riscossione degli interessi che sono incorporati, in piccole tranche, in ogni singola rata e quindi riscossi durante l’intera durata del mutuo.

L’istituto di credito, pertanto, non ha interesse a che il mutuo venga estinto prima della scadenza in quanto in tal caso perderebbe tutto o parte degli interessi pattuiti.

Il Testo Unico Bancario prevede la facoltà in capo al debitore di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca un compenso risarcitorio, contrattualmente stabilito, per l’estinzione.

Con il citato decreto Bersani tale compenso è stato vietato quando il mutuo riguarda l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

La legge finanziaria del 2008 ha esteso la nullità del patto che prevede un compenso a favore della banca nell’ipotesi di estinzione anticipata del mutuo anche alle ipotesi di un mutuo non stipulato ex novo ma accollato a seguito del frazionamento di un mutuo edilizio.

Per i mutui stipulati prima, la legge ha espressamente previsto una riduzione delle penali (riconduzione ad equità), variabile in base al tipo di mutuo ed alla fase di ammortamento nel quale questi si trova. Riduzione che va calcolata in base all’importo residuo del mutuo che si intende estinguere.

Va precisato che la disciplina del c.d. decreto Bersani fin qui citata è applicabile anche nell’ipotesi di estinzione parziale del mutuo.

Quando conviene estinguere anticipatamente il mutuo?

Tenuto conto che in Italia i mutui prevedono normalmente un piano di ammortamento alla francese, l’estinzione anticipata del mutuo conviene solo se il rimborso è effettuato all’inizio.

Questo tipo di piano di rimborso, infatti, prevede che le rate siano tutte uguali per l’intera durata del piano e composte da una parte di capitale (minima nella prime rate) e una parte di interessi che, di conseguenza, sono assai alte all’inizio per poi diminuire nel corso dell’ammortamento.

Ne deriva che man mano che si va avanti con il pagamento delle rate la convenienza al rimborso anticipato diminuisce.

La principale conseguenza dell’estinzione totale del mutuo, che sia anticipata o no, è l’estinzione dell’ipoteca.

Sul punto va preliminarmente precisato che benché il mutuo si estingua con il pagamento dell’ultima rata l’ipoteca, invece, può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca (ancorché solo in via “formale” e non sostanziale) fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari.

Tale circostanza, peraltro, avviene molto raramente e rappresenta, peraltro, più una curiosità normativa che una reale evenienza per i titolari di mutui.

La normativa italiana, infatti, stabilisce che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione senza alcun onere per il debitore.

La Banca è tenuta a rilasciare al debitore la relativa quietanza nonché a comunicare alla Conservatoria dei registri immobiliari, entro 30 giorni, l’estinzione del finanziamento.

Parliamo dunque dell’estinzione anticipata del mutuo completa, che prevede una definitiva chiusura del finanziamento nel momento in cui il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione.
Se il mutuo è stato acceso prima del 2 aprile 2007, il mutuatario dovrà sostenere il pagamento della penale (sia pure in maniera ridotta secondo le modalità previste dalla stessa normativa).

Inoltre, sono previste spese amministrative e il pagamento dei cosiddetti “dietimi giornalieri”, ovvero gli interessi maturati dalla banca nel periodo compreso tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo.

Estinzione anticipata del mutuo: i documenti e le procedure previste

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere.

Il modulo da compilare si può richiedere direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale.

Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani.

La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Chiarita la dinamica dell’estinzione totale del mutuo, resta da verificare quando conviene estinguere il mutuo solo parzialmente.

L'estinzione parziale del mutuo consiste nel versare una determinata somma alla banca, che scalerà tale importo dal debito residuo.

A seconda della tipologia di mutuo l'estinzione parziale può incidere o sull'ammontare delle rate del mutuo o sulla sua durata: nel primo caso si continuerà a pagare una rata più bassa per l’intera durata dell’ammortamento, nel secondo si pagherà la medesima rata per un periodo più breve. In entrambi i casi si riduce il costo totale del finanziamento.

Calcolare esattamente di quanto si riduce il costo del mutuo a seguito della sua estinzione parziale è utile per verificare  la reale convenienza dell’operazione. Il risparmio di interessi va, infatti, confrontato con la possibilità di investire altrimenti la somma necessaria all’estinzione parziale del debito.

In altri termini, l’operazione è conveniente quando il risparmio ottenuto sugli interessi è maggiore rispetto al guadagno che si potrebbe ottenere investendo la stessa somma per un periodo di tempo pari alla durata residua del mutuo.

Autore dell’articolo

Biagio Adile
Banking Expert
Ex Funzionario della Banca d'Italia, ora Cofondatore e Amministratore di Thanks Finance Srl, startup fintech con sede a Torino. Per QualeBanca.com mi occupo di fornire guide e recensioni su mutui e conti deposito.

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