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05 Agosto 2022

Mutui a tasso fisso giovani under 36: rischio stop?

Il conflitto tra la Russia e l’Ucraina sta provocando diverse ripercussioni economiche. Non solo per i paesi direttamente coinvolte nel conflitto, ma anche per gran parte del mondo occidentale.

Una delle conseguenze provocate dalla guerra riguarda l’aumento, registrato nelle ultime settimane, dei tassi di interesse sui mutui. L’aumento del costo del denaro, infatti, sta impattando negativamente il mercato immobiliare.

L’Euris, ovvero l’indicatore dei mutui a tasso fisso, è infatti aumentato, dall’inizio del 2022, di 70 centesimi per i prestiti ventennali e di 50 centesimi per i prestiti trentennali. Movimenti quasi nulli registrati invece dall’Euribor, l’indicatore dei mutui a tasso variabile, pari a -0,53% per il mensile e a -0,47% per il trimestrale.

Dell’improvviso aumento dei tassi di interesse sui mutui fissi, che ha preso in contropiede gli analisti economici, rischiano di pagarne le spese maggiori i giovani under 36. Per la generazione dei Millennial e Gen Z, infatti, esiste il pericolo concreto di non poter accedere ai mutui per l’acquisto della casa.

L’aumento del tasso fisso dall’1% di inizio anno al 2%, potrebbe spingere le banche ad applicare uno stop all’erogazione dei mutui under 36 a tasso fisso. Per quale motivo? Secondo gli esperti, la norma che disciplina l’accesso al Fondo Garanzia Prima casa prevede che il tasso effettivo globale (TEG) proposto dagli istituti di credito non deve superare il tasso effettivo globale medio (TEGM) calcolato dalla Banca d’Italia su base trimestrale, tasso al di sopra del quale scatterebbe l’usura.

Ma facciamo un po’ di ordine.

Mutuo giovani under 36: cosa prevede

Come spiegato nell'articolo sulle agevolazioni per i giovani under 36 sui mutui prima casa, la Legge di Bilancio 2022, già approvata dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2021 ha prorogato al 31 dicembre 2022 le agevolazioni destinate alla prima casa degli under 36 previste dal Decreto Sostegni Bis, entrato in vigore la scorsa estate per favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

Cosa prevede tale misura? L’intervento del Fondo Prima Casa e il pacchetto di agevolazioni fiscali su tasse e imposte legate all’acquisto della prima casa.
Nel complesso, la Legge di Bilancio contiene un rafforzamento delle agevolazioni già previste dal Decreto Sostegni Bis varato dal Governo Draghi.

Ecco quali sono i principali requisiti per accedere al finanziamento:

  • non avere compiuto i 36 anni di età
  • possedere un ISEE non superiore a 40.000 euro lordi annui
  • Non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo

TEG e TEGM: cosa sono e come funzionano

Come accennato, il rischio stop risiede nel pericolo che il TEG applicato dalle banche superi il TEGM definito trimestralmente dalla Banca d’Italia. Infatti, secondo i dati il TEGM valido fino alla fine di giugno è pari a 1,99%, una soglia che ha spinto diversi istituti di credito a fermare l’erogazione dei mutui 100% a tasso fisso i cui TEG rischiano di superare il limite imposto a causa dell’aumento dei tassi di interesse.

Ma cosa sono il TEG e il TEGM? Il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) è uno strumento utilizzato per contrastare forme illegali di finanziamento consistenti nell’applicazione di tassi “usurari”. Sulla base di ciò, un finanziamento erogato da un istituto di credito è illegale quando il tasso d’interesse proposto supera la soglia di usura determinata proprio dal TEGM.

La Banca d’Italia definisce il Tasso Effettivo Globale Medio “il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie (ad esempio: aperture di credito in c/c, crediti personali, leasing, factoring, mutui, ecc.) nel secondo trimestre precedente.”

La banca centrale calcola il TEGM sulla scorta dei TEG (Tassi Effettivi Globali) che, come detto, sono determinati dalle singole banche e dagli intermediari finanziari e comunicati periodicamente alla Banca d’Italia. 

Nel calcolo del TEGM, rilevato ogni tre mesi dalla Banca d'Italia per conto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, si tiene conto delle commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese.

Non rientrano nel calcolo le spese per imposte e tasse, collegate all’erogazione del credito e nemmeno le polizze assicurative che, per legge, devono essere contratte dal debitore, che sono invece calcolate per ottenere il TAEG.

L’indice risultante dall’ultima rilevazione, relativamente a una determinata categoria di operazioni di finanziamento, consente di calcolare il Tasso Soglia Usura oltrepassando la quale gli interessi sono sempre usurari.

Banche e intermediari finanziari sono tenuti a pubblicizzare il TEGM nei locali aperti al pubblico.

Le conseguenze di uno stop

Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it, società che per prima ha denunciato l’aumento dei tassi di interesse, ha dichiarato che "La norma, nata come strumento a difesa dei giovani, si sta trasformando in un ostacolo”.

Secondo Cresto, infatti, “con l'aumento dei tassi fissi rilevato nelle ultime settimane, oggi diverse banche faticano a stare sotto la soglia legale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso. Se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire".
Le conseguenze per il mercato immobiliare sarebbero notevoli: come riporta l’Osservatorio Facile.it – Mutui.it, quasi il 66% delle richieste presentati da giovani under 36 dall’inizio del 2022 è legata alla garanzia statale.

Con i mutui a tasso fisso a rischio stop, quali alternative rimangono ai giovani per l’acquisto di una casa? Il ricorso ai mutui 100% a tasso variabile. Per i mutui a tasso variabile, infatti, i tassi di interesse proposti dalle banche rimangono ancora ampiamente al di sotto dei valori soglia imposti dalla legge.

Autore dell’articolo

Biagio Adile
Banking Expert
Ex Funzionario della Banca d'Italia, ora Cofondatore e Amministratore di Thanks Finance Srl, startup fintech con sede a Torino. Per QualeBanca.com mi occupo di fornire guide e recensioni su mutui e conti deposito.

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