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08 Agosto 2022

Mutui: tassi in salita ma domanda continua a crescere

Una delle conseguenze dirette del conflitto tra Russia e Ucraina riguarda l’aumento dei tassi di interesse sui mutui.

L’aumento del costo del denaro, infatti, sta avendo un impatto negativo sul mercato immobiliare. L'Eurirs, ovvero l’indicatore dei mutui a tasso fisso, è infatti aumentato, dall’inizio del 2022, di 70 centesimi per i prestiti ventennali e di 50 centesimi per i prestiti trentennali.

Movimenti quasi nulli registrati invece dall’Euribor, l’indicatore dei mutui a tasso variabile, pari a -0,53% per il mensile e a -0,47% per il trimestrale.

Secondo gli esperti, la norma che disciplina l’accesso al Fondo Garanzia Prima casa prevede che il tasso effettivo globale (TEG) proposto dagli istituti di credito non deve superare il tasso effettivo globale medio (TEGM) calcolato dalla Banca d’Italia su base trimestrale, tasso al di sopra del quale scatterebbe l’usura.

Secondo Ivan Cresto, infatti, “con l'aumento dei tassi fissi rilevato nelle ultime settimane, oggi diverse banche faticano a stare sotto la soglia legale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso. Se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire".

In effetti, Mutuisupermarket, portale online su mutui e prestiti, ha riportato che diverse banche hanno aumentato gli spread sui mutui a tasso fisso. Nello specifico, Guido Bertolino, responsabile sviluppo business Mutuisupermarket, riporta che, nel mese di maggio, "BNL ha aumentato i tassi fissi tra i 30 e i 60 punti base; Banco BPM, Webank, CheBanca hanno aumentato gli spread sui mutui a tasso fisso di 10 punti base; Intesa Sanpaolo ha aumentato i tassi fissi fino a 30 punti base; ING ha aumentato gli spread dei mutui a tasso fisso fino a 15 punti base e ridotto gli spread dei mutui a tasso variabile fino a 25 punti base; Banca Sella ha aumentato i tassi fissi da 25 a 35 punti base".

Sale la domanda dei mutui

Nonostante gli aumenti degli spread applicati ai mutui a tasso fisso, la domanda dei mutui in Italia non sembra aver subito battute d’arresto.

L’ABI (Associazione Bancaria Italiana), nel suo rapporto mensile ha evidenziato che, nonostante un aumento dei tassi di interesse sui mutui, che ad aprile hanno toccato quota 1,82%, la domanda dei mutui ha registrato una crescita.
Nello specifico, nel mese di marzo i prestiti alle famiglie per i mutui acquisto casa sono cresciuti del 5,2%.

Secondo Gianfranco Torriero, Vice Direttore Generale di ABI, nonostante l’aumento dei tassi fissi, gli italiani beneficiano di un mercato immobiliare in ripresa e acquistano la casa anche in un’ottica di investimento.

Una crescita del mercato immobiliare si era in realtà già osservata nel 2021: l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa segnala infatti che il 2021 si è chiuso con 749.000 compravendite di abitazioni, ovvero il 34% in più rispetto al 2020 e il 24% in più del 2019.

Inoltre, secondo dati riportati da Mutuionline.it, sempre il 2021 ha registrato un totale di 61.611 miliardi di euro di mutui erogati, con un margine di crescita rispetto al 2020, anno dello scoppio della pandemia, pari a 11 miliardi di euro.

Tutti questi dati confermano dunque la tendenza delle famiglie italiane a investire nel mattone.

Mutui prima casa: arrivano i millennial

I giovani di età inferiore ai 36 anni si confermano il segmento trainante della domanda di mutui. Nel primo trimestre 2022, infatti, i giovani hanno rappresentato il 44% delle richieste totali dei mutui avvenute sui canali online.

Ciò è chiaramente una diretta conseguenza delle politiche abitative promosse dal Governo Draghi, il quale ha previsto la concessione di garanzie pubbliche per la sottoscrizione di mutui per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36.

Nello specifico, il fondo di garanzia dello Stato può arrivare a coprire fino all’80% del valore dell’immobile, percentuale estesa rispetto al 50% di garanzia inizialmente prevista. Inoltre, specifichiamo che alcune banche offrono la possibilità di avere un mutuo pari al 100% del minore tra il valore di perizia dell’immobile da acquistare e il prezzo di acquisto e ciò perché per le banche la garanzia del Fondo integra la normale garanzia reale costituita dall’accensione dell’ipoteca sulla casa acquistata.

Infine, un dato interessante: quasi l’80% delle richieste di mutuo registrate sui canali online e fisici riguarda i finanziamenti per l’acquisto della prima casa.

Alternative al tasso fisso: il tasso variabile con cap

Nonostante l’impatto attualmente limitato dell’aumento dei tassi fissi sulla domanda di mutui, le condizioni potrebbero presto cambiare.

La Banca Centrale Europea, infatti, potrebbe adoperare un ulteriore aumento del costo del denaro al fine di contrastare l’inflazione, generata dai rincari dell’energia dovuti al conflitto tra Russia e Ucraina.

Con un aumento del costo del denaro, aumenteranno inevitabilmente anche i tassi di interesse applicati a mutui e prestiti.

Inoltre, c’è un altro fattore da considerare: le agevolazioni sui mutui del Governo Draghi prevedono il rispetto di un TEG massimo per le nuove erogazioni, che nel secondo trimestre 2022 è pari a 1,99% per i mutui a tasso fisso (per il tasso variabile il limite è pari a 2,27%).

Dato l’aumento del tasso di interesse fisso, molte banche stanno modificando la propria offerta di mutui per i giovani under 36, e ciò potrebbe portare a un rallentamento della domanda.

In questo quadro, l’Euribor, ovvero il parametro di riferimento per i tassi di interesse variabili, rimane meno in tensione rispetto all’Eurirs. Per questo motivo, in un contesto di incertezze economiche causate dalla guerra nonché dalle spinte inflattive, un’alternativa all’aumento dei tassi di interessi fissi può essere rappresentata dal tasso variabile con cap. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Per tasso variabile con cap si intende un mutuo a tasso variabile il cui contratto di stipulazione prevede un tasso di interesse massimo che non può essere superato, ovvero un tetto massimo applicato al tasso variabile.
Grazie a ciò, il mutuatario può avere la garanzia di una rata massima da pagare.

Conclusione

Nonostante l’aumento della domanda dei mutui al netto della crescita dei tassi di interesse fissi, è bene tenere a mente che il trend potrebbe invertirsi a causa di un probabile aumento del costo del denaro da parte della Banca Centrale Europea.

Tale operazione, come specificato, comporterebbe un accesso più oneroso e, pertanto, proibitivo ai prestiti concessi dalle banche.

I millennial desiderosi di acquistare la loro prima casa sfruttando le garanzie dello Stato, potrebbero dunque veder tramontare l’opzione mutui a tasso fisso.

Nonostante ciò, abbiamo visto come l’opzione tasso di interesse variabile con tetto massimo potrebbe rappresentare una valida alternativa per l’acquisto di un immobile.

Autore dell’articolo

Biagio Adile
Banking Expert
Ex Funzionario della Banca d'Italia, ora Cofondatore e Amministratore di Thanks Finance Srl, startup fintech con sede a Torino. Per QualeBanca.com mi occupo di fornire guide e recensioni su mutui e conti deposito.

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